从有居到优居的十年 住房面积在增加 改善性置业成“新刚需”

　　随着房地产市场发展，买房人不再简单满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求增大。从有居到优居，十年来大家对居住品质也在不断提升，不仅寻求居住面积的增加，还关注居住环境的改善。然而在房屋买卖的过程中却也产生了不少痛点，在相关部门不断优化政策的同时，企业平台也在积极配合进行业务创新，改善服务流程和体验，促进房屋交易顺畅进行。

　　住房面积在增加 改善性置业成“新刚需”

　　从有居到优居，十年来群众的居住品质也在不断提升，这在住房面积的变化上可见一斑。国家统计局数据显示，1994年我国城镇居民人均住房面积是15.7平米，2020年城镇居民人均住房面积已经达到了38.6平米。

　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰介绍，从住房流通市场上来看，一、二线重点城市进入“换房”阶段，首次改善性置业、再次改善性置业以及旅居需求成为“新刚需”，不少人通过存量市场流通实现“以小换大”、“以老换新”、“以远换近”。2016年全面二孩政策实施之后，三年累计二孩出生人口超过2300万，二孩在新生儿中占比超过50%，这在很大程度上推动了换房和改善需求。

　　调研数据显示，在过去一年的所有购房需求中，改善性需求占比约为54%，其中改善换新房的需求占比超过30%。贝壳研究院交易数据显示，居民购买大户型、低楼龄房源的占比增加。2022前三季度贝壳重点50城二手房成交中，90-140平米中户型以及140平以上大户型房源成交占比分别较2020年提高5个、1个百分点；楼龄在5年以下的高品质次新房源成交占比较2020年提高6个百分点。

　　此外，租赁市场中家庭型群体增加，家庭型租客更偏向租住大户型满足改善需求。数据显示，2021年全国重点40城租赁成交中，三室及以上户型房源成交占比较2019年增加3个百分点。2021年31-35岁青年租客占比达到20.6%，一线城市达到24%，这些租客多已组建家庭，从家庭生活舒适的需求考虑对租住品质要求也更高。

　　居住环境在改善 向多元化生活服务需求转变

　　除了想拥有宽敞的房屋空间之外，大家也更加注重居住环境的改善。2000年第五次人口普查时，我国首次将住房情况纳入到普查范围，从中可以看到全国人居环境的基本情况。2000年，全国家庭户住房中没有卫生间的比例是28%，没有厨房的比例是16%；2020年无卫生间的住房比例降至3.4%、无厨房的比例降至3.5%。住房最低标准从过去的有无卫生间、厨房向有无电梯、小区绿化、车位配比、物业水平等品质要求提升。

　　可见，消费者从单一买房需求向以居住为中心的多元化生活服务需求转变，会更看重住房的空间布局、节能、环保等因素，以及物业管理和社区配套、社区服务、社区氛围等宜居性因素。在居住领域，中国居住服务类消费也将逐步上升，服务消费在产业链中的占比不断提高。

　　刘丽杰认为，在“住得更好”的需求下，未来房屋品质的维度将会扩展，对房屋的方位、结构、材质、空间、功能、使用、个性化等属性综合定义，装配式建筑、智能家居等产业将迎来巨大发展空间。物业管理从粗放发展走向专业化、智能化。城市更新、房屋改造等方面也孕育巨大的市场机会。

　　购房政策在优化 降低换房成本加快需求释放

　　在市场潜在机会中，各地限购政策的优化更有助于释放更多的住房需求，带动住房交易增长。

　　刘丽杰介绍，从今年以来部分城市优化限购政策后的市场表现看，杭州、苏州、西安、成都、合肥等重点城市在5月先后放松限购，5、6月这类城市二手房成交套数环比均有明显回升。

　　而降低房贷利率、放松限贷政策等信贷政策的优化，有利于降低居民购房成本，减轻购房压力，促进刚需及改善性住房需求的释放。

　　房贷利率方面，根据贝壳研究院监测，截至9月重点103城市二手房主流首套、二套房贷利率较去年9月高点下降159个、108个基点。9月29日人民银行、银保监会决定阶段性放宽2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市首套住房贷款利率下限，这些城市包括安庆、包头、北海、常德、大理、大连、贵阳、桂林、哈尔滨、济宁、昆明、兰州、泸州、秦皇岛、泉州、石家庄、天津、温州、武汉、襄阳、宜昌、岳阳、湛江。年底前这类城市房贷利率将进一步下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%的水平。

　　限贷政策优化包括降低首付比、取消“认房认贷”。据不完全统计，2022年以来，包括兰州、贵阳、银川、南通、太原、长春、西宁等在内的近60个城市首套房商贷首付比例下调至20%；超过40个城市二套房商贷首付比例下调，其中超30个城市下调至30%，如南宁、长春、兰州、南通、绍兴等。

　　郑州、贵阳、太原、银川、南昌、兰州、长春等超40个城市取消“认房又认贷”，对于已结清相应贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，按照首套房标准执行。

　　此外，9月底财政部发布换房退税的新政，也有利于降低换房成本、加快改善性需求的入市节奏。

　　交易流程在简化 连环单、带押过户让房屋买卖更便捷

　　今年以来，在多项利好下，二手房交易市场逐渐回暖，提高二手房交易效率已成各个城市楼市政策的热点方向。

　　贝壳研究院的调研数据显示，居民“卖一买一”置换新房的需求越来越主流。在所有客户购房需求中，改善性需求占比约为54%，其中改善换新房的需求占比超过30%。“卖一买一”需求的实现与二手房流通效率相关，若原有房屋出售不畅，将为置换家庭带来不小的金钱与时间成本。而长久以来，流程复杂、冗长及交易成本高等问题使得二手房流通受阻。

　　为此，“连环单”“带押过户”等新规的推出使得住房交易变得更加便捷。

　　9月23日北京出台新规，将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，“连环单”家庭卖出、买入房屋，不仅可同步进行购房资格核验，还可同时申请办理购房贷款、缴税及不动产登记业务，提高了二手房交易效率。

　　据了解，2021年4月，北京链家交易中心作为试点机构，开始“连环单”业务的并行办理。北京链家方面表示，目前公司连环单网签占比稳定在10%-13%之间，“连环单”试点业务并行办理以来，交易流程效率和客户体验都得到明显提升。

　　北京链家研究院院长高原分析称，“从交易实际来看，我们预计仅在交易环节即可节约10个自然日左右时间，若考虑到置换配对更便利、流程更明确等优势，可能为购房者节约1个月以上时间；同时，该方式风险更低，由于交易周期缩短，使得全链条的交易不确定性降低，此外政策设计了退出流程，如果连环交易中后一单交易失败，对前一单不产生直接冲击，有助于风险控制。”

　　“带押过户”则让二手房交易免去了提前还贷以注销抵押登记的环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理，可以大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度。

　　8月17日，济南市多部门宣布推出二手房“带押过户”，存在抵押但要上市交易的房产，不用先归还原来的贷款就可以完成过户、抵押、发放新贷款。目前该模式已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功。9月15日，中国人民银行广州分行也发布红头文件鼓励二手房“带押过户”模式；深圳也在今年7月完成了深圳市首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。为保障买卖双方、抵押权人的权益，上述三城市在施行该模式时均引入了公证处。

　　据了解，南京、苏州、昆明、金华、福州、无锡、海南等城市也已开启“带押过户”试点工作。未来连环单、带押过户的城市范围有望扩大，住房交易环境将持续改善，有利于促进消费者换房。

　　房地产经纪业务在创新 “优鲜卖”直击“卖旧买新”痛点

　　除了相关部门联动机构作出的便捷二手房交易的模式创新，也有房地产经纪机构从企业层面针对市场痛点进行了业务创新。

　　近日，贝壳找房青岛站推出“优鲜卖”模式。这一模式需要“卖一买一”的购房者与开发企业、贝壳签订三方协议，与开发企业签订新房认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加速售卖协议。三方约定旧房售卖时间周期，在此期间，开发企业帮助购房者锁定意向房源，贝壳平台合作经纪公司则帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速旧房销售。

　　新的业务模式给了购房人更大的选择权并降低违约风险，若旧房成功售出，其可以办理接下来的新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。据了解，这一模式已在青岛市十几家楼盘落地。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“优鲜卖”模式直击“卖旧买新”痛点，契合多方利益，对于着急买卖房子的消费者、想要加速去化的开发商、想要按揭投放稳定的银行、希望提升市场稳定性的地方政府而言，都是比较好的模式，切中了当前房地产市场存在的要害。

　　地产分析师严跃进也表示，“优鲜卖”模式是企业层面在换房上的一个重要创新，具有积极意义，充分体现了企业或平台积极优化业务、创新思维，为房东换房开辟了一条新道路，既能加速二手房交易，也能促进新房去库存。

　　此外，贝壳找房还打造了综合性房产交易线下服务中心“签约服务中心”。在签约前，该中心可提供资质审核、交易咨询等服务；在签约中，提供合同讲解、可核查范围内的风险告知等服务；在签约后，提供线上贷签、引入第三方资金存管等服务，部分城市有银行经理驻点，可即时提供贷款。签约服务中心的贷款专员、权证专员能够为经纪人提供用户的购房资质、贷款情况、评估询值、税费计算等咨询服务。

　　2021年底，济南不动产登记中心宣布全国首创的不动产登记“云柜台”正式入驻贝壳济南站后，线上申请、远程审核，让居民足不出户、24小时都可以办理过户手续。与贝壳签约服务中心连接后，正式形成了从签约、交易、缴税到登记，全程网上办理的流程。