石家庄楼市“以价换量”度“苦夏”

　　本报记者 庄灵辉 卢志坤 石家庄 北京报道

　　多轮雷雨后，石家庄暂时告别了高温天气。而随着新冠肺炎疫情控制的良好成效以及政策支持的效应显现，当地楼市似乎也短暂熬过了一轮“苦夏”。

　　多方数据显示，今年4月份以来，石家庄新房成交量逐步回稳，已连续3个月环比上升。国家统计局数据也显示，在连续11个月环比下降后，石家庄二手住宅销售价格指数在今年5月份首次出现环比上涨，涨幅为0.1%。

　　不过，“苦夏”并非如此易熬。多方数据显示，相比去年同期，今年上半年石家庄各月成交量均近减半，二手房市场均价也较去年同期下降7%左右；国家统计局数据显示，在回升仅两个月后，石家庄新房销售价格指数在今年5月份环比下降0.3%。克而瑞数据则显示，至少在2020年7月末，石家庄广义库存量（商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已突破1亿平方米，并已持续稳定至今年5月末。

　　“进入楼市传统淡季，加之前期市场修复以及二手房市场挤压消化的部分需求，预计进入7月份新房市场下行压力还要增大，愈发考验企业营销以及产品打造等综合能力。”当地一位房产经纪公司的负责人向《中国经营报》记者表示，今年以来，经历过前期的下行，石家庄楼市于5月份经历了一段修复期，但在二手房市场挤压等因素影响下，预计后期市场下行压力仍存。

　　成交量下滑

　　与当季高温形成对比，近期记者在石家庄走访发现，当地房产分销人员以及置业顾问等的销售“热情”并不算高。

　　“您可以自己去售楼部看看，我们这边了解到这个项目近期的成交单价是1.6万元左右，比之前的价格以及备案价都有比较大的优惠。”记者以购房者身份咨询当地多位房产分销人员一新房项目情况时，得到的答复均为该楼盘近期优惠力度较大，建议记者自行前往项目售楼部了解。

　　另有部分房产分销人员在了解记者购房需求以及首付预算等情况后，也未再如约推荐合适的项目或进一步沟通。相比此前，当地房产分销人员在购房者咨询时多会主动提出陪同去项目售楼部看房。

　　多个项目的售楼部也颇显“冷清”，周末走访时看房客户也只有三五组，有项目售楼部在记者走访近两小时内未见其他看房客户。

　　“近期是楼市传统淡季，高温天气持续了一段时间，部分项目因清盘等因素给的佣金吸引力也不高，分销人员的热情确实不如以前。”上述房地产经纪公司负责人表示，近期市场销售人员的“冷淡”或也与市场下行压力有关。

　　从成交量等数据来看，今年上半年石家庄新房市场承压较大。诸葛找房数据显示，今年上半年石家庄新房成交量约为136.85万平方米，同比去年下滑42%。从各月数据来看，今年上半年石家庄仅1月份新房成交量同比去年上升超350%，其余各月成交量均同比去年下滑，下滑比例均超过40%，3月份更是超60%。

　　克而瑞数据则显示，早在2020年7月末，石家庄广义库存量已突破1亿平方米，到今年5月末，这一规模仍高居1亿平方米以上。

　　上海易居房地产研究院数据也显示，今年上半年石家庄各月度去库存周期（当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅成交面积的平均值）均在10个月及以上，6月份去库存周期达到20.2个月。

　　“以价换量”

　　尽管同比去年下滑明显，今年上半年石家庄新房成交量仍呈现逐月上升趋势，今年前三个月，石家庄去化周期同环比均呈现下降趋势。

　　诸葛找房数据显示，今年1~6月，石家庄新房成交套数分别为1778套、1176套、1655套、2112套、2154套和2898套；成交面积分别为20.03万平方米、13.63万平方米、19.21万平方米、24.49万平方米、25.19万平方米和34.3万平方米。

　　“5月份市场倒是经历了一段修复期，不过也没持续多久，6月底差不多就有些‘后劲不足’了。”上述房地产经纪公司负责人表示，近期石家庄新房市场成交呈现上升趋势，与多项目降价促销不无关系。

　　记者走访也发现，石家庄多个项目以清盘、遇清退房源、“年中促销”等名义给予价格优惠，有项目对首次到访的客户即给予接近备案价格85折的优惠。

　　“我们项目现在主推洋房，在原总价基础上先一次性优惠45万元，同时还享受其他户型同样的两个99折优惠。”当地二环内一项目置业顾问表示，其项目当前主要折扣是在原价基础上享受两个99折，而对于项目主推的户型，还可享受原总价一次性优惠45万元的折扣，原单价超24000元/平方米的房源优惠下来已近20000元/平方米。

　　“现在是年中开发商冲业绩，价格都比较合适，加上房贷利率也比较低，是购房的好时机。”记者走访过程中，多位房产分销人员以及置业顾问等均以年中回款压力大、房贷利率低等为话术劝说记者购房。

　　国家统计局数据显示，自去年10月份开始，石家庄新房销售价格指数连续环比下降4个月，至今年2月份企稳，今年3月份与4月份分别环比上涨0.3%和0.2%，在今年5月份又环比下降0.3%。

　　诸葛找房数据也显示，今年2月份，石家庄新房成交价格还有所上涨，达到上半年最高点即15866元/平方米，此后至5月份整体呈下降趋势，其中4月份为今年上半年最低点即12540元/平方米，6月份虽略有回升，但也不及3月份价格水平，较去年同期也下降3.11%。

　　二手房市场回稳

　　“短暂修复后，6月下旬以来，当地新房成交又出现下滑，主要还是由于较大量的二手房源进入市场，对新房市场形成一定挤压。”上述房地产经纪公司负责人表示，由于二手房交付风险低、周边配套成熟等因素，叠加近期石家庄有较多二手房源入市，对新房市场形成一定挤压，预计后期新房市场下行压力仍存。

　　实际上，由于市场预期等因素，多方数据显示，近年来石家庄二手房价格整体呈现下降趋势。

　　国家统计局数据显示，自去年6月份以来，石家庄二手房销售价格指数已连续11个月环比下降，各月降幅自0.2%至1%不等；同比更是至少从去年1月份即开始连续下降，持续至今年5月份仍为同比下降近5%。

　　诸葛找房数据也显示，今年上半年石家庄二手住宅市场均价为14089元/平方米，同比去年下降7.64%；从各月度来看，今年上半年石家庄二手住宅市场均价几乎为逐月递减，各月同比下降幅度自6.13%至8.77%不等，6月份均价已由1月份的14349元/平方米降至13810元/平方米。

　　在此背景下，叠加二手房的一些固有优势以及政策支持等因素，今年上半年全国二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善，由此对新房市场也形成一定挤压。

　　“在整体房地产恢复初期，市场内购房需求较为有限。因此，二手房成交激增必将短期内放缓新房成交规模的回升速度，从而呈现此消彼长的交叉走势。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟称。

　　贝壳数据显示，今年5月份与6月份，其重点监测的50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%，二季度成交量比一季度增长约15%；同时6月以来其重点监测50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%，较5月份跌幅收窄。值得注意的是，贝壳重点监测50城中，石家庄二手房成交量同比呈增长态势。

　　诸葛找房数据则显示，上半年二手房市场呈现“量缩价升”态势，政策改善下业主信心有所回升。

　　从成交数据来看，今年第一、二季度诸葛找房重点监测10城二手房分别成交130789套和163093套，环比分别上涨4.47%、24.70%，同比分别下跌31.47%、20.86%；今年上半年二手房共计成交293882套，环比去年下半年上涨4.89%，较去年同期下跌25.96%。

　　从房价数据来看，诸葛找房监测百城数据显示，今年6月百城二手住宅市场价格为15746元/平方米，环比上涨0.19%，同比下跌0.30%；今年上半年月均市场均价为15720元/平方米，同比上涨0.47%。

　　“尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置。”贝壳研究院方面表示，当前其重点监测城市二手房成交量仍处低位，二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。

　　“同时二手房市场价格上涨的预期仍然不强，市场信心不足。”贝壳研究院方面表示，为促进市场回稳，还要进一步降低流通成本，加大信贷支持和降低交易环节税费成本等，促进二手房市场流通。