十余家银行紧急回应，诸多楼盘延期交付影响到底有多大？
21世纪经济报道记者 家俊辉 李愿 广州、北京报道 “业主联名停贷”愈演愈烈。
21世纪经济报道记者根据公开信息统计，截至7月14日，全国已有超过230个楼盘的业主联名集体停贷，涉及地区包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、广西、山西、辽宁、安徽、福建、江苏、云南等多个省份。
“断供潮”呈汹涌之势在全国蔓延，给正在艰难复苏的房地产市场迎头一击，同时也将直接影响银行资产质量和业绩。
银行业面临的潜在风险迅速传导至资本市场。记者注意到，截至7月14日收盘，A股银行指数下跌超2%，其中40家上市银行股价下跌，多家银行跌幅超过3%。
不过，在多位分析人士看来，按揭贷款一直是银行优质资产，且从统计来看，停贷楼盘的总贷款量占银行全部按揭贷款的比重相对较少，不会造成较大的影响。
而对于停贷进一步造成与之相关的房地产企业影响方面，一家券商银行业分析师表示，信用风险较高的地产开发商在房住不炒的环境下，早已面临信贷资源枯竭的问题，断贷问题为其造成的额外负面影响有限。
10余家银行紧急回应
7月14日，包括六大国有银行在内的10余家银行不约而同发布公告回应“停贷事件”，纷纷表示已迅速在行内开展排查，总体风险可控。
工行在公告中表示，经排查，目前停工项目涉及不良贷款余额 6.37亿元，占全行按揭贷款余额的 0.01%，风险可控。“本行将严格落实金融监管要求，积极配合地方政府做好相关金融服务，促进房地产市场平稳健康发展。”工行还透露，截至今年 6 月末，个人住房贷款余额 6.36 万亿元，不良率 0.31%，资产质量稳定。
农行的公告显示，该行已在总行层面建立统筹协调机制，在全系统组织开展住房项目“保交楼”情况排查。截至今年6月末，全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。
农行表示，该行已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。
交行则在公告中透露，今年以来，该行按揭贷款运行良好，截至 6 月末，境内行住房按揭贷款余额近 1.5 万亿元，资产质量稳定。而针对近期个别房地产企业风险暴露，导致部分城市的项目出现停工、延期交付的情况。经初步排查，媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的该行逾期住房按揭贷款余额 0.998 亿元，占其境内住房按揭贷款余额 0.0067%，规模和占比较小，风险可控。
邮储银行发布的公告显示，该行目前住房贷款余额超过2万亿元，笔均金额约44万元，房地产类不良贷款率处于行业较低水平。而开展深入排查后，初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元，规模和占比小，风险可控。
相比之下，中行和建行并未透露其房贷业务的具体数据，但均表示其涉及规模有限，总体风险可控。中行表示，今年以来，该行房地产融资平稳有序，房地产开发贷款投放及对困难房企项目并购的支持力度不断加大，新增房地产开发贷款位于同业前列；因城施策，实施差异化住房贷款政策，支持刚性和改善型住房需求；疫情期间为客户提供延期还本付息等多项纾困政策，资产质量保持稳定，其个人住房贷款业务总体风险可控。建行则表示，该行个人住房贷款业务积极贯彻落实国家政策，认真执行监管要求，加强风险管理，严格楼盘准入，坚持合规经营，资产质量长期保持平稳。当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及该行规模较小，总体风险可控。
在六大国有银行之外，多家股份行和城商行也纷纷发布公告表态。
招行在公告中透露，该行个人住房贷款资产质量长期保持稳定。经初步排查，目前该行涉及“网传停贷”事件的楼盘数量占比较小，其所涉及的逾期个人住房贷款余额 0.12 亿元，占该行境内个人住房贷款余额的比例不到 0.001%，风险整体可控。
平安银行发布公告称，针对近日网传“停贷事件”涉及的楼盘开展了排查，涉及烂尾风险的按揭贷款总体规模小，不会对其经营构成重大影响。数据显示，该行涉及网传“停贷事件” 楼盘的逾期按揭贷款余额 0.318 亿，占全行按揭贷款余额的 0.011%，占一手楼按揭贷款余额的 0.021%。该行还披露，截至今年 6 月末，其个人住房贷款余额 2829.19 亿元， 占全行信贷资产的 8.80%。其中，一手楼按揭贷款余额 1522.97 亿元。
浙商银行则透露，相关楼盘涉及本公司按揭贷款余额约 3100 万元；同时谨慎且宽泛认定可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及按揭贷款余额 2.6 亿元，业务规模与占比较小，总体风险可控，不会对其经营构成较大影响。
光大银行表示，已在全行层面组织开展了“保交楼”情况排查。经初步排查，截至今年6月末，该行认定存在“保交楼”风险楼盘的逾期按揭贷款余额0.65 亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，规模较小，整体风险可控，不会对其经营产生重大影响。
民生银行公告显示，已在全行迅速开展了排查。截至今年6月末，该行住房按揭贷款余额 5910.39 亿元， 其中涉及上述风险事件逾期按揭贷款余额 0.66 亿元，总体风险可控。
兴业银行也公告称，经排查截至目前该行涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额 0.75 亿元），已出现停止还款的按揭金额 3.84 亿元，主要集中在河南地区。兴业银行表示，该行介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对其经营构成重大影响。
另有城商行江苏银行发布公告中称，针对辖内部分地区存在完工风险的楼盘，该行进行了全面排查，可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及的个人住房贷款不良余额为0.31亿元，占其个人住房贷款余额的0.01%， 对整体信贷资产质量影响小。该行还透露，截至今年6 月末， 其个人住房贷款余额 2446 亿元，不良率为 0.1%。
南京银行则表示，该行在全行组织开展住房项目“保交楼”情况排查，目前涉及“保交楼” 风险的业务规模较小，不会对公司经营构成影响。数据显示，截至6月末， 该行个人按揭贷款余额832亿元，其中可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及个人按揭 贷款余额仅为0.2114亿元，占全行个人按揭贷款余额的0.0254%。
“2%的较高水平也不算很大”
尽管银行方面纷纷表态风险可控，但要指出的是，这些“联名停贷”楼盘并非最新发生，而是过往问题的集中暴露。
据某券商测算，停工面积占行业整体比例为5%左右，目前违约房企停工面积平均占比20%左右（调研口径数据），违约房企占行业总产能的比例约25%，则目前估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右（较高估口径），总量约为5亿平米，随着违约企业销售的下滑，后续停工规模还会不断增加。
“停工5亿平米，按照1w/平米资产价格测算，对应资产价值5万亿，若都是已售项目，居民购房平均首付比例为60%，则对应2万亿按揭贷款。若5亿平米都是在开发项目，评估余额约为1.8万亿左右。按揭贷款与开发贷款无法同时存在，因此影响在2万亿左右。”上述券商表示。
不过，也有券商测算停贷资产仅6000亿元。计算过程为，出险企业停工率按25%计算，则对应潜在停工项目对应销售金额约为1.5万亿元，央行数据显示新房按揭贷款额占新房销售额占比稳定在40%左右，因此对应按揭潜在断供规模约6000亿。
一家外资机构测算的数据更少，仅5600亿元。据其统计，2021年房地产开发商纯一手房的按揭贷款约3.2万亿，2020年约3万亿，把两年加总乘以9%（停工套数占销售套数的9%），可得出当前存量地产项目在银行的按揭敞口是5610亿。
央行数据显示，截至3月末，全国个人住房贷款余额38.84万亿元，同比增长8.9%，增速比上年末低2.3个百分点。以6000亿元测算，比例约为1.54%。
“即便因烂尾断供的按揭资产最终达到2%这个较高水平，绝对数字其实也不算很大。由于抵押品本身还可以采取续建或转售等处置手段，这个问题对银行资产负债表健康程度的直接影响不会特别大，但不同银行、不同分行之间一定存在结构性分化。”在一位银行人士看来。
“额外负面影响有限”
期房交易中，一般情况下开发商需要对相关按揭贷款提供连带担保，担保时限至交房为止。如果业主断贷，则开发商也属于违约。由此，市场更担忧“联名停贷”给相关房企流动性所产生的影响，进而进一步影响这些房地产在银行的信贷资产质量。
“由于按揭贷款的还款，也会影响地产开发商的现金流。市场上担心如果业主断贷持续蔓延，将导致地产开发商的资金更加紧张，进而烂尾现象和断贷现象将愈发严重的恶性循环。但我们认为信用风险较高的地产开发商在房住不炒的环境下，早已面临信贷资源枯竭的问题，断贷问题为其造成的额外负面影响有限。”上述券商银行业分析师认为。
事实上，自去年10月以来，金融监管部门不断出手稳定房地产市场信心。去年底，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务；今年4月，监管部门召集5家全国性AMC公司和18家银行召开会议，鼓励银行、AMC进场参与纾困房企。
“尽管并购金融政策暖风频出，市场也存在较多项目收并购机会，但短期在资金面尚未回暖的状态下，房企整体收并购推进程度不达预期。公开信息显示，截至5月初，百亿元以上的并购案例罕见，只有极少数大规模收购资产包案例，不少企业收并购态度谨慎。”克而瑞研究中心报告称。
上述券商人士认为，稳定资产价格和提供宽松的融资信用环境，是解决问题的前提，强信用的央、国企是维持后续市场稳定和逐步解决行业问题的中坚力量。
（作者：家俊辉，李愿 编辑：曾芳）