暗箱操作致监管资金流失，房企牵头盘活烂尾楼困难重重

　　短短一天，烂尾楼业主强制停贷愈演愈烈。

　　据市场消息，截至7月14日，全国已有多个楼盘强制停贷，除河南、湖南、湖北、山西、江西、陕西等省份城市，还蔓延至深圳、北京等一线城市。一场“停贷”接龙，正在多个烂尾项目的业主群里展开。

　　在业内人士看来，早期监管不严导致的预售资金流失，是这些项目烂尾的根源。而随着暴雷企业增多，监管强化甚至出现过度监管、超额监管，在一定程度上也导致房企流动性紧张的进一步恶性循环。

　　幸运的是，部分房企在出现资金困难后与各方的沟通协调较为顺畅，目前仍在积极推动项目持续运转。但也应看到，项目盘活和交付面临诸多问题，需要多方一体共同协商、向前一步，帮助更多业主有“家”可回。

　　暗箱操作，预售监管资金去向不明

　　虽然业主将维权矛头直指银行违规放贷，以及未按规定打入资金监管账户，但从根源上看，预售监管资金是怎么消失的？去哪了？更应该被关注。

　　早在2010年，商品房预售资金监管政策就已经出台，由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，以此保障房地产项目的施工和开发。

　　某房企资金中心负责人告诉蓝鲸财经，按照正常流程，业主的购房款也就是预售资金，要打入政府监管账户，各地政府再按照比例或项目施工进度，向房企逐步释放这部分资金。

　　但在实际执行过程中，有的房企在项目并未达到规定节点时通过暗箱操作将监管账户的资金提前划走。更大胆的方式还有，政府批的监管账户是A户，但项目开盘现场提供的账户是B户，将购房款一次性全部划走。

　　不过，随着暴雷企业增多，各地开始陆续强化预售资金的监管，甚至出现过度监管、超额监管。上述房企负责人说，从按比例监管到全额监管，甚至有的监管金额会达到工程建设需要现金流的一倍，比如项目开发资金需要10亿元，但是会监管20亿元，其实是超额监管。

　　从目前被停贷的这些烂尾项目来看，很多项目都是之前的热销项目。该负责人表示，这些项目大概率都是在房企暴雷之前，挪用了监管资金，“在市场下行期间，房企现金流紧张的情况下，被强化的监管政策对业主形成了一种保护；但对房企来说，过度监管也造成资金紧张的进一步加剧，形成恶性循环。”

　　在该人士看来，此次业主将矛头指向银行有点“病急乱投医”，一般来说，银行的风控相对比较严格，违规放贷的可能性并不大。

　　应该谁来牵头盘活“烂尾楼”？

　　值得注意的是，从目前已爆出的停贷项目看，不少出现流动性紧张的房企尤其是闽系房企，并未出现大规模停贷事件，仅个别项目出现此情况。

　　究其原因，一方面网络流传的停贷项目信息尚不全面；另一方面也说明，这些房企在出现资金困难后与各方的沟通协调较为顺畅，在项目端盘活和交付上有所保障。

　　出现在停贷名单中的一家房企人士告诉蓝鲸财经，目前协调盘活项目小部分由地方政府牵头协调，大部分由房企牵头，分别对应的是政策房和商品房。

　　政策房的盘活根据开发商数量分为几种情况，“当项目由多家房企合作开发时，政府可能会协调未出现资金困难的房企先垫资落实工程，后续房企之间再谈如何勾兑账或支付利息，先保交付。”上述人士称，但当项目唯一的一家开发商出现资金困难时，政府则较难牵头协调。

　　“只能不断去督促，或协助房企与银行机构谈判，但没有办法直接给你搞来钱。”前述人士表示，“工程基本上都是几个亿起步，如果没有大型合作方或国企央企做托底，只能是银行那边给你开一些口子。”

　　商品房项目的盘活则涉及到多方协调，包括与政府、银行信托、合作方、承建方和业主等的沟通，内容包括延长工程账期、复工、后期向购房人的赔付细则等。

　　部分情况下，房企盘活商品房项目与承建方协调时处于劣势，需要政府出面沟通，“承建方是央国企或城投公司时，房企沟通不动，就只能通过政府去沟通。政府出于保民生，可以施加压力。”前述人士透露。

　　但政府协调也具有局限性，某些情况下协调的难度较大，“三四线城市的政府还没有城建公司的抬头高，中建、城建这样的公司，小的县级市政府根本说不动。”该人士坦言。

　　其进一步总结道，“不管是政府牵头还是企业牵头盘活项目，核心都是开发商让利。如果不让利，各方都没办法协调过来。”

　　综合来看，盘活项目、保交付不仅是保民生的大事，也是协助出险房企及部分承建方缓解资金困难、持续经营的动力，金融体系的稳定一定程度上也依赖于房地产行业的稳定。

　　期待各方向前一步，让购房人有“家”可回

　　从法律层面看，房屋烂尾涉及的是业主与开发商之间的关系，在贷款合同中没有特别约定的情况下，烂尾和银行之间并无直接关系，业主与银行的借贷关系不会因为房屋状况的变化而变化，业主单方面停止还贷，会造成对银行的违约。

　　不过，业主强制停贷也并非毫无胜算。

　　近日，一则最高法针对《王某某等与中国建设银行股份有限公司青海省分行金融借款合同纠纷再审案》的判决书在网上迅速流传。

　　最高法最终判决，银行请求购房人王某某等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立。这也让更多强制停贷的购房人看到了维权的希望。

　　然而，值得注意的是，上述案件从2018年开始由西宁市中级人民法院一审，经青海省高级人民法院二审，再到最高法终审，历时三年。

　　“从地方法院到最高法快则两年，慢则三年以上。”在业内人士看来，如果购房人在此期间真停贷维权，在两到三年内或将成为失信人，于个人而言是极大的信誉损失。

　　实际上，房贷一旦超过3个月未还款，银行会按照借款合同和担保合同的约定，向法院提起诉讼。法院判决下来后，会依法强制执行以清偿银行的贷款损失。

　　假如购房人留下不良的个人信用记录，除了会产生额外罚息，还会被禁止乘坐飞机高铁等出行，甚至影响今后孩子的就业。

　　如此多的购房人冒着如此大的风险，继续维权大概率属无奈之举。希望各方都能向前一步，尽快帮助购房人解决问题。