期房烂尾强制停贷是否可取？这才是正确的维权方式
21世纪经济报道见习记者 唐婧 北京报道
武汉烂尾楼盘绿地星河绘的业主张先生感叹，“我搞不明白，地是东湖高新区卖的，开发商是东湖高新区招的，首付单价都是开发商定的，贷款利率是银行定的，这一切规则可以说是政府、开发商、银行定的，现在停工了，他们都说没有办法，难道业主就有办法？”
夹在烂尾和还贷之间的业主们告地无门，最后想出了一个不是办法的“办法”——集体停贷。近期多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。他们的依据是，在房屋预售过程中，各贷款银行存在不同程度的违规发放贷款、未履行资金监管银行义务等行为。业主要求，强制停贷造成的损失由所有违规放贷的银行、资金监管不力的政府部门等其他利益相关方共同承担。
北京安杰律师事务所律师黄兴超对21世纪经济报道记者表示，购房人所谓的“强制停贷”，本质上是一种维权手段。这种激烈的维权手段，有着极其深刻的现实背景：一般而言，银行和开发商有深度合作，在签约阶段，购房人对于按揭银行的选择权是极其有限的。作为贷款银行，如若能够按照规定将按揭资金划入监管账户；或者作为预售款资金的监管银行，能够积极履行资金监管义务，监管预售款的支出，那么房屋烂尾的风险就会比较小。购房人不至于落入“钱房两空”的境地。
但是如今的情况却是，足额缴纳首付、按期还贷的业主不仅钱房两空，未来还有因为擅自停贷被纳入失信名单的风险；涉嫌预售款资金监管不到位的银行却高枕无忧，不仅坐收贷款和利息，还有权将擅自停贷的业主告上法庭。
期房烂尾，谁来担责？
看似荒诞的矛盾中浮现出一个巨大的争议，烂尾楼的风险应该由业主这个群体来承担吗？
北京市盈科（深圳）律师事务所高级合伙人朱逸聪律师对21世纪经济报道记者指出，烂尾楼的出现，除开发商自身问题，地方政府应负有一定的责任，土地审批、规划审核、销售规范等每个环节都需地方政府的监管约束，任意一环的监管缺位，均会带来烂尾隐患。因此对于楼盘烂尾，地方政府亦应承担相应的责任，牵头推动问题解决，如接管项目，进行重新招商引资，为购房者合法权利的维护给予保障。
朱逸聪解释，业主和开发商之间的购房合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系是两个独立的合同关系。如果楼盘烂尾，业主无法按时收房，开发商即违反商品房买卖合同，业主可根据法律规定和合同约定要求开发商承担相应的违约责任。银行如果在房屋预售过程中，存在违规放贷、未履行资金监管义务等行为，业主可以此为由向银保监会投诉举报，要求其承担相应的法律责任。
北京周泰律师事务所李晓南律师认为，如果银行确实存在违规放款、资金监管不到位等违法行为，应当由行政主管部门对其进行行政处罚；如果地方政府存在监管失职，则政府主管部门的相关责任人员可能要承担失职之责。让银行或地方政府承担因楼盘烂尾产生的民事责任，尚未有先例。
从律师的表态来看，就算是地方政府、贷款银行和资金监管银行的行为确有瑕疵，也是由上级主管部门来问责，与业主能否解除还款义务没有直接的关系。
南方财经法律研究院学术委员会主任卜祥瑞对记者表示，解决停贷潮的问题需要在遵守契约精神和法治原则的大框架下进行，单方强制停止偿还贷款这一行为在法律上依据并不充分，当事人需要通过合法的程序才能确认其权利。只有通过合法程序解决问题，才能更有利于保护其合法权益。任何一方当事人都应该充分认识合同违约或失信可能产生的法律后果。
擅自停贷无法解除还贷义务
北京周泰律师事务所李晓南律师对21世纪经济报道记者表示，我国现行的按揭贷款模式，实质上是由两个法律关系组成的，一是业主与开发商之间的商品房买卖合同关系，二是业主、银行、开发商之间的担保借款合同关系。通俗理解就是，业主出首付款向开发商买房；业主向银行申请贷款支付开发商房屋尾款，开发商为业主向银行的贷款提供担保。
李晓南认为，房屋出现烂尾情况，并不意味着借款合同的解除，在这种情况下，业主不能停止还贷。房屋烂尾对应的合同是商品房买卖合同，商品房买卖合同的主要义务对价为业主支付购房款，开发商交付房屋及办理产权证。因此，业主只能根据商品房买卖合同向开发商主张违约责任。
李晓南解释，借款合同的主要义务对价为银行向业主提供购房尾款，业主向银行偿还本金及利息。这里需要提请广大业主注意，银行违规发放贷款和资金监管义务履行不到位，并非借款合同中银行应当履行的义务，而是银行基于遵守行政管理规定产生的义务，其对价是政府主管部门的行政处罚。银行并无义务保障开发商履行合同义务，而银行自身的放款义务已经履行完毕，因此，业主无法追究银行的违约责任，更不能以开发商不能按期交房为由停止还贷。否则，业主构成违约，非但不能免除本金和利息，还要额外支付违约金。
另外，在法律层面上，业主在买房时与银行签订的贷款协议中通常都会规定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。
业主如何才能保障自身权益？
一位资深银行业人士对21世纪经济报道记者表示，烂尾楼盘业主想要保障自身权益，靠一纸强制停贷书是不够的。想要成功维权，首先要捋清以下四个法律关系：一是借款人与银行的借贷关系，二是开发商对银行贷款的担保关系，三是银行对开发商监管账户资金的监管义务，四是政府监管部门对开发商的监管义务。其中前三个是民事法律关系，第四个是行政法律关系。
如果借款人贷款到期不还，则在第一个法律关系中构成违约；如果本应共同承担还款责任的开发商无力连带偿还，则在第二个法律关系中构成违约；在第三个法律关系中，如果银行对监管账户资金未尽到监管责任，属于监管过错，借款人可以此对抗银行主张还款的权利；在第四个法律关系中，政府部门如果监管不到位，借款人可以提起行政诉讼。
他向记者指出，建议购房人通过起诉开发商违反《商品房买卖合同》，将过错方和银行作为共同被告，来达到不履行还款义务的目的。
中原地产首席分析师张大伟也提出了类似的方案。 他指出，一般来说，房子烂尾之后，如果购房人不主动采取行动，银行贷款是必须偿还的。如果不缴或者断缴，其社会信用就会受到影响，日常的出行，工作都会成为问题，严重的还会被法院强制执行。
张大伟建议，首先应该第一时间找到楼盘开发商解除《购房合同》，如果不能解除可向法院提起诉讼。紧接着收集好证据，通过法院解除与银行的《贷款合同》。
李晓南律师提醒，由于工程烂尾，开发商逾期交付房屋，商品房买卖合同中一般都约定开发商逾期交付房屋超过60日或90日，业主即具有解除权。因此，业主可以据此解除商品房买卖合同。
同时，主张商品房买卖合同和借款合同属于合同联立，商品房买卖合同解除，按揭贷款买房的合同目的也就无法实现，借款合同也应当解除。合同解除后，应当由开发商将收取的首付款返还给业主，将收取的银行贷款返还给银行，并向业主承担违约责任及/或赔偿损失，其中也包括业主已向银行支付的利息损失。
朱逸聪律师认为，业主在遭遇烂尾楼盘时，应先了解楼盘烂尾的真实原因及当前房屋的具体情况，针对不同的情形，进行相应的维权。如果楼盘虽烂尾，但整体工程的完成度较高，在开发商因资金紧张暂无法按期交房时，买方可以按照双方合同的约定，要求开发商支付违约金。如果楼盘确已烂尾房屋无法交付，买方可要求解除商品房买卖合同及相关按揭贷款合同。如果楼盘前景尚可，开发商因资不抵债停止施工导致房屋无法交付，购房者可推动政府相关部门引导开发商、相关金融机构债务重整，力保交楼。
上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿认为，当前出现的部分业主停止还贷现象，非常需要关注。虽然购房合同与信贷合同涉及的主体不同，个贷的放款银行未必是预售资金监管的银行，但业主停止还贷可能会产生损害个人信用及增加银行坏帐的风险，而这种示范效应可能会带来各类风险的放大。所以建议相关金融管理部门与地方政府及时关注这一现象，出台针对性的措施，化解具体项目烂尾风险，保障购房人的合法权益不受损害，努力维护行业健康发展。
北京安杰律师事务所黄兴超律师指出，如果真的出现开发商大面积烂尾，无论如何维权，与购房者、银行、开发商而言，都是一个零和博弈。希望各地政府能够尽快地研究出盘活烂尾楼的相关政策，追讨被转移的资金，及时引入抒困资金，把保交付放到优先位置。毕竟在中国，房地产预售制度的逻辑基础是“未来”，没有“信赖”，就没有未来。
（作者：唐婧 编辑：李玉敏）