停贷之怒敲起警钟：化解烂尾楼急需雷霆行动

　　郑州“烂尾楼”名门翠园。

　　来源：中国房地产报

　　购房业主强制停贷不能直接解决烂尾楼问题，但这警醒了政府监管部门、银行必须严格把关和进一步强化购房款的监管和专款专用制度，从而降低因为购房款被挪用而导致的项目烂尾的发生概率。

　　中房报记者 许倩丨北京报道

　　因项目停工烂尾引发业主集体停贷，正在全国多地上演。

　　据不完全统计， 6月底以来已有101个楼盘业主发布“强制停贷告知书”，其中32个楼盘集中在河南省，14个楼盘位于湖北省、13个楼盘位于湖南省。这些楼盘开发商基本都是出现暴雷或资金问题的企业。

　　选择停贷是这些业主们认为迫不得已的选择。

　　“我们也不想成为‘异类’，成为别人眼中的维权人，但现在两个孩子每月幼儿园支出5000元、加上房租和贷款压力，工作也出现波折，生活实在支撑下去了。如果全部停掉，银行可能会起诉，直接拍卖房子、征信也会受影响，但我没办法。”郑州名门翠园一位业主表示。

　　这个项目曾创下郑州市2018年楼市“销冠”。

　　在这些“强制停贷告知书”中，业主们将矛头直指银行，认为银行方违规发放贷款、资金未转入开发商监管账户、未尽到专款资金监管义务，这些违规行为最终造成楼盘停工烂尾局面。

　　“账户在银行手上，资金进出都要经过开立在银行的账户。说银行没有责任，是说不过去的。当然，开发商巧立名目、账户多元、融资渠道多元，银行有时难以监管到位，这也是原因，但这是银行内部风控问题，是金融监管责任，不该由小业主来承担。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

　　但“在商品房预售资金监管制度中，购房者与政府主管部门、监管银行不存在合同关系。因此在现有法律框架下，因开发商挪用预售资金导致烂尾或迟延交房，购房者很难向负有监管责任的政府主管部门或监管银行主张补偿或赔偿。”德恒律师事务所律师吴昕栋认为，稳妥的做法是以开发商违约导致购房合同目的落空为由，起诉一并解除购房合同及抵押贷款合同，通过法律程序解除对银行的还款责任。

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　　停贷之怒

　　在这波集体“停贷潮”中，打头阵的是江西省景德镇市恒大珑庭项目的业主。该项目于2021年1月开盘，卖出900多套。然而2021年5月底，项目全面停工，之后有部分楼栋复工，但一期一直未复工。

　　今年6月30日，业主们发布联名强制停贷告知书，指责发放房贷的银行在该楼盘未获网签和备案情况下就向自己发放贷款，“属于典型违规发放贷款”，要求开发商在今年10月20日之前全面复工，不然业主将集体在今年11月份停贷，由此造成损失由银行、资金监管不力的政府部门等相关利益方共同承担。

　　这一事件迅速蔓延至全国其他省市。

　　7月10日，武汉绿地光谷星河绘全体业主亦联名申请《停贷告知书》。告知书显示，自2020年12月首次开盘，半年时间该项目“九开九罄”，预售回款达48亿元，涉及业主2428名。自2021年8月楼盘已停工9个月开始，业主和绿地开发商、武汉市房管局和区政府三方会谈近十次，到2022年7月仍面临7.25亿元重点监管资金被开发商挪用、楼盘工程量完成不足35%窘境。

　　这份告知书还列举了相关责任方多个违规之处：项目存在违规申请获发预售证、违法挪用项目预售资金48亿元作他处和违规申请使用重点监管资金超7亿元行为；放贷的4家银行在该项目上存在放贷风险评估失败的失责行为和未封顶即放贷的违规行为，直接导致该项目停工将烂尾的局面。

　　央行在2003年就已出台文件明确规定：商品房必须在主体结构已封顶时才能发放个人按揭贷款。

　　此外，郑州奥园悦城、郑州郑西鑫苑名家、郑州浩创梧桐茗筑、武汉美好香域花境、长沙新力铂园、南昌新力城等多楼盘业主也已发布《强制停贷告知书》。仅以披露具体资金数额的十几个楼盘来看，总房款已达347亿元，被挪用预售资金缺口超60亿元。

　　面对业主指责，银行方面亦不示弱。“房子烂尾与银行无关。不按时还款会影响自己征信记录，如业主真的停贷，银行或将诉诸法律。”一位国有大行工作人员说。

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　　责任之辩

　　预售监管资金被挪用，房企是始作俑者，但政府主管部门及监管银行亦难辞责任。

　　根据《城市房地产管理法》及相关法律规定，商品房预售资金遵循专款专用原则，必须用于有关工程建设。地方住建部门是商品房预售资金监管的政府主管部门，同时开设预售资金监管账户的商业银行也负有按照规定或者协议约定对预售基金拨付进行监管的责任。

　　“如果系政府主管部门或监管银行未尽监督审查义务违规批准用款，导致资金挪作他用，依法承担相应责任，对有关责任人员给予行政处分，构成犯罪的应依法追究刑事责任但，监管银行还承担着因违规行为被中国银保监会给予监管处罚的责任。”吴昕栋分析称。

　　北京市盈科律师事务所高级合伙人律师李松认为，商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。因此，楼盘出现烂尾，监管银行需要承担法律责任，因为监管银行违反了监管协议，没有履行监管责任。

　　“项目前期规划报建流程上，开发商必须要提交的手续（比如五证一书）有没有到位才能进入下一个环节，比如没有施工证就施工，没有预售证就预售。更关键的是，预售资金有没有全部进入监管账户，有没有按照工程进度拨付，有没有留存一部分，直至项目达到交付标准才提取，如果这些都做到了，就一定没问题。如果没做到，就可能烂尾。这个责任，各地方、各银行，都得承担。”李宇嘉表示。

　　但受访律师亦认为，相关法律并未明确规定在该种情况下，政府主管部门或监管银行是否应当对购房者承担相应的赔偿或补偿责任。

　　吴昕栋表示，从法理上分析，预售资金监管账户内的资金属于开发商所有，政府主管部门及监管银行的监管不力，并没有导致预售资金出现损失，而且在预售资金监管制度中，购房者与政府主管部门、监管银行不存在合同关系。因此在现有法律框架下，因开发商挪用预售资金导致烂尾或迟延交房，购房者很难向负有监管责任的政府主管部门或监管银行主张补偿或赔偿。

　　“政府部门的责任则要分开来看。一般而言，商品房烂尾，是因为开发商资金链断裂，开发商破产是商业风险问题，与是不是政府招商引资项目无关，即政府是没有责任的。但若是政策保障性住房烂尾，政府是有责任的，但是这种情况很少见。”李松说。

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　　双输局面

　　这并非一个个孤立事件。事情若不得已妥善解决，更大风险在于，可能引发更大规模、全国蔓延的停贷断供潮，届时银行金融体系压力将巨大。

　　如何化解其中矛盾才是当务之急。李松建议，遇到楼盘烂尾情况，建议买受人以诉讼形式维护自己合法权益，而不是选择直接停止向银行还贷，这种情况既不理智，也可能造成征信出现问题。

　　吴昕栋建议，业主以开发商违约导致购房合同目的落空为由，起诉一并解除购房合同及抵押贷款合同。

　　在他看来，如果业主仅是停止还贷而不解除与开发商的购房合同，则在法律上面临很大风险，因为抵押贷款合同是跟商业银行签署的，购房者按约定应承担还本付息的责任，一旦停止还贷，则会触发抵押贷款合同项下的违约行为，不仅会因为逾期而留下不良征信记录，而且银行有权要求购房者提前清偿贷款，并通过法院强制执行，对购房者来说得不偿失。

　　申请停贷是有成功先例的。

　　据媒体报道，上海许先生在嘉兴购买某楼盘时向银行按揭贷款392万元，但楼盘烂尾，且开发商也宣告破产；许先生停止还贷，要求解除贷款合同。2022年2月初，浙江嘉兴市中级人民法院给出不一样的判决。

　　判决书中显示，开发商因进入破产清算程序而无法交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

　　“停贷潮”出现的最根本原因还在于，由于房企风险事件不断蔓延，已经出问题的房企，在风险处置方面至今仍无法真正落地，导致各地项目出现大面积“交付难”，久拖不决，进而项目停工、烂尾。无论是业主、银行还是开发商，在这场对局中皆是输家。

　　上海一位律师表示，业主强制停贷虽不能直接解决烂尾楼问题，但有助于引起政府、银行进一步强化购房款的监管和专款专用制度，从而降低因为购房款被挪用而导致的项目烂尾的发生概率。