多个项目被爆无奈发出“停贷告知书”，预售资金监管仍是最后一道门槛

　　原标题 多个项目被爆无奈发出“停贷告知书”，预售资金监管仍是最后一道门槛

　　798守夜人

　　多个项目被爆发出“停贷告知书”，资金监管

　　地产下行周期尚未企稳，房地产市场却在迎来利空，多个项目因为各种原因导致停工、烂尾，并引发购房者作出“停贷”这一极端选择。

　　以武汉绿地光谷星河绘项目的《停贷告知书》为例，其中提及7.25亿重点监管资金被开发商挪用，距离合同交房日期仅有5个月，但楼盘工程量完成不足35%，楼盘建设资金缺口8亿元，开发商已构成事实性违约等说辞。

　　此外，多个告知书均直指银行违规发放贷款，资金为转入开发商监管账户等。《告知书》称，经综合考虑，多个项目的购房业主均提出停止偿还贷款等举动。

　　据媒体不完全统计，目前已有14个楼盘发布了“强制停贷”告知书，涉及约4.6万业主。涉及恒大、新力、绿地、鑫苑等房企在全国多个城市的项目。

　　相似的情况同样出现在全国多个烂尾楼盘项目中上演。

　　包括武汉市恒大时代新城、南昌市新力城、景德镇市恒大珑庭等全体业主联名《停贷告知书》。文件大意是，项目烂尾，如果楼盘不复工，业主将采取集体停贷的方式表达抗议，不全面复工就强制停贷。

　　强制停贷能解决烂尾楼的问题吗？此举是否会引发大规模的业主停贷断供？连锁反应是否进一步波及楼市？

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。

　　“看起来似乎很不公平，但是从按揭合同的约定来看，肯定不会约定这种情况可以停贷。”王玉臣称。

　　盈科全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧律师在接受媒体采访时表示：“判断是否可以停供断贷，主要看买房人有没有解除买卖合同，看房子是否烂尾、无法交付。”

　　“如果房子还可以交付，买房人又不解除购房合同，还款责任由买房人承担，如果房子无法交付，买房人可以无法实现合同目的要求解除买卖合同和贷款合同，不再还款。但具体法院如何认定要看法院判决。”郭韧表示。

　　此外，也有分析人士认为，此种强制停贷的方式是不会成功的。如果这个理由可以不还贷款，那么很多理由都可以。

　　自救

　　就在不久前，中国新闻周刊曾经报道郑州“最高学历楼盘”停工。

　　消息称，郑州高新区“永威金桥西棠”住宅项目，附近4公里内有4所大学，吸引了大量高校教职工和毕业生购买。有业主统计，1057户业主中就有72名博士、320名硕士，其中本科及以上学历超八成，两成业主享受郑州人才补贴。

　　报道称，为了敦促项目复工开工，该项目业主多次与房企及政府部门沟通，但多方努力至今仍已停工超7个月。

　　有业主对媒体表示，“我们学校有十几名老师买了西棠房子，而郑州大学教职工业主可能近百人。” 另一业主刘先生称，去年11月交完首付款，但他与其他67户业主共7000多万元首付款因未被转入房管局监管账户，至今尚未网签。

　　近期，有媒体报道了该项目的最近进展。一位疑似西棠项目业主表示，该项目被挪用的资金已被追回。

　　有关方面证实了该消息，并表示，竣工验收将定于2023年12月10日前完成，项目力争2024年5月31日完成交付。

　　同样是郑州，有媒体报道称，此前也深陷资金链危局，多个项目停工的名门翠园项目在历经数月之后，终于在近期复工。

　　报道称，7月6日郑州金水区丰庆路街道办事处召集名门翠园各地块业主代表开会，名门翠园项目的实控方中融信托同意释放其抵押的在建工程用于申请开发贷。

　　与此同时，金水区下属平台公司已开始与中融信托办理解除抵押的相关流程以及后续贷款流程；目前，金水区下属平台也着手设立共管账户，用于资金监管和调配。

　　资金监管

　　有分析认为，整体看，之前的确有部分地方执行的预售政策过严，预售资金监管后，使用难度大。

　　但整体看，全国统一预售资金监管政策不可能是监管，对于资金链紧张企业来说，影响不大，反而是对于资金链相对宽松企业可能有一定奖励措施。

　　预售资金是购房者保障买房不烂尾的最后一道门槛，对于一二线城市来说，预售资金监管的比例不高，建安占售价比例低，而三四线城市建安成本占售价比例高，之前存在部分城市过度收紧，使用困难的现象，一旦全国政策统一，有一定利好。

　　从2021年下半年开始，各地执行过程都是以收紧为主，预计即使出台全国性的政策，地方政府为了保障购房者权益也会有底线。

　　整体看，部分城市过度收紧的可能会有所放宽，这一政策依然需要各地执行细致明确力度，市场期待看到房企融资面的实质宽松。