上海二手房成交量快速修复：被压抑需求释放，买家信心仍在

　　21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

　　上海二手房市场正在有序恢复。日前，上海链家数据显示，6月份成交近1.6万套，相当于疫情前的常规月均成交水平。

　　来自上海中原地产的数据显示，上海上半年二手住宅成交5.68万套，累计同比减少68.31%。从交易节奏来看，1月承接下行惯性低位起步，2、3月份成交继续缩水，4，5月份受全域静态管理影响，成交几乎挂零，6月随着全面复工复产，成交快速反弹，成交量达到上半年高点。

　　据上海链家透露，每周的新增客户、新增带看也在稳步增加，市场并未因为2个多月的暂停而出现过热的情况。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为这是市场积极修复的信号。

　　6月初的时候，上海链家世博滨江区域耀江店经理郭建辉便发现，成交量恢复趋势明显。不过，因为疫情刚刚过去，彼时他手里成交的仍以环沪的新房为主，市区二手房带看量有所上涨，已经恢复到疫情前的1/3，但成交还没有起色。

　　想不到，一个月之内，上海二手房成交量已经缓慢恢复到疫情前的状态。2022年6月，上海二手房市场成交迅速反弹，当月成交1.59万套。这样的市场恢复速度，在中介人员眼里，既有点出乎意料，也在情理之中。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，7月份二手房成交应该会比6月份更多一些，市场预期是慢慢回温，但是能够回温到什么程度，还有待时间观察。目前房东在挂牌价上有上调意愿，但买家还是理性购买为主，买卖双方仍然处于博弈阶段。

　　不过8、9月份的成交是否会持续上升，仍是一个未知数。因为新房在8、9月份时供应量较多，会对二手房成交产生分流效应。

　　低总价房源抬头，豪宅成交热度不可持续

　　郭建辉指出，从带看量的恢复来看，此前两个月被压抑的购买需求正在释放。与此同时，市场分化很明显。综合链家、中原、丽兹行等统计数据，部分高端豪宅成交行情上涨明显，3000万左右的连排别墅产品也被中介业务员戏称“流量产品”。

　　但6月整体成交价格确实下跌了，低总价房源成交占比较高。从挂牌情况来看，挂牌价格有所上涨。部分房东对市场比较乐观，但挂牌价最终还需市场验证，大多客户对于涨价房源仍持观望态度。

　　同策研究院资深分析师肖云祥分析认为，疫情之后，上海二手房“三价就低”政策并没有发生明显的变化。不过从操作端来看，部分区域市场反映房屋核验价已较政策执行时有所提高，但幅度较小。 此外，一个明显变化是放款时间已经有明显的改善，目前银行放款时间已经缩短到一周左右，大大缩短了交易周期。

　　回看2021年上海二手房市场，在去年“三价就低”政策实施后，上海二手房成交的上涨趋势戛然而止，7月政策出台后市场迅速降温，7、8、9月市场成交量环比分别下滑12%、26.5%、31%，这是政策出台后第一阶段的市场表现；随后市场进入修复阶段。

　　肖云祥认为，从去年10月到今年的3月，上海二手房市场均处于修复阶段，12月上海二手住宅成交量达到1.79万套，此时成交量已经恢复到8月份水平。此后，虽然受1-2月春节及疫情影响，但市场并没有显出疲态，甚至好于正常年份（2019、2020）的同期。第三阶段，随着3月疫情暴发，市场成交受到波及，而4、5月基本处于更是跌至冰点。第四阶段则是自6月解封以来市场重燃阶段，市场供需旺盛，特别是豪宅、高端盘及租赁市场恢复相对较好。

　　业内人士此前均寄希望于今年3月后，二手房市场会迎来反弹，但随着疫情的暴发，市场连续两月零成交。疫情后，上海二手房市场买方积极性恢复至3月水平，但观望情绪较重，豪宅市场相对火热。高端、改善型住房比“老破小”需求更旺盛，需求有向外围环线扩展的迹象。成交价格出现分化，豪宅物业价格在走高；“老破小”、刚改型住房出现下行。

　　据一名从业人员介绍，疫情之后，外地来上海置业的买家有明显增加，“他们认为此时是进入上海的机会”。这一批买家是购买上海高端二手房的主力。

　　但肖云祥认为，豪宅市场热仅是疫情过后的阶段性表现，但这种表现是不可能持续的，待需求释放后，将回归至以刚需刚改为主力成交的正常市场。

　　快速上涨有压力，成交放量持续性待考

　　此前的5月29日，上海市政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，其中针对房地产涉及城市更新、土地供给、支持刚需改善需求、减低房企拿地压力、增加人口导入等五个方面。而核心内容集中在解决当前制约“供求”两端的主要矛盾问题， 综合来看，房地产政策的调整，对于尽快恢复上海房地产业和经济都有积极的作用。

　　上海二手房市场供需都快速恢复，并接近疫情前的水平，充分说明了市场的韧劲，也可以反映出上海二手房市场的体量大、基本盘稳的特征。

　　同策咨询研究院一份研报显示，目前上海二手房市场成交量已达到3月同期的80%左右，达到1月同期的90%。加之疫后重振经济方案及提振房地产市场的大背景下，二手房已进入爬坡期。

　　值得一提的是，上海复工复产后，卖家挂牌意愿在不断增强，整体挂牌量甚至高过疫情前。从区域和物业类型来看，内环内“老破小”房源供应占比更大。价格方面卖家心理价位略高。

　　此前，二手房市场经历去年下半年的“洗牌”，不少从业人员已完成个人转型，比如转行做二手车销售；今年疫情之后，也有部分其他行业的人员回流到二手房行业。赵娟（就是其中一位），她此前在一个智能家居品牌馆做销售，受疫情冲击，该品牌智能家居经营出现困境，赵娟也只能回到二手房行业做业务员。

　　不过，正如卢文曦所言，二手房市场将受到新房市场冲击。今年1月，新房成交量达到130万平方米，高于2021年每个月的成交量。3月受疫情影响，在大量供应的情况下，新房成交量仍低于去年同期。6月复工复产后，市场交易逐渐复苏，6月下旬，上海新房供应量超过9000万平方米，成交也比6月中旬翻番。随着第三批新房集中供应，上海新房与二手房成交也将面临一场“交锋”。

　　短期来看，市场信心在努力恢复中，但观望情绪不是一下就能消除，所以市场恢复也是缓步前行。

　　值得关注的是豪宅市场在上海这次二手房成交恢复中率先发力，刚需，刚改力量能否真正接续上？卢文曦指出，二手房长期在低位运行会影响整体市场的节奏。通常卖出手中的刚需房再去改善，如果没有这种轮动，楼市的反弹走不远。

　　“二手房成交反弹、新增挂牌量已经恢复到正常水平，”这些先行指标在恢复，预示短期反弹可以持续。卢文曦预计，下半年二手房市场仍有机会达到每月2万套以上的交易量。