深圳楼市半年观察：“打新”潮退 仅一盘“日光”

　　本报记者 蒋翰林 深圳报道

　　6月份以来，深圳入市楼盘供应量激增，各楼盘竞争加大。《中国经营报》记者走访发现，深圳不少项目开盘即打折，有楼盘将展厅搬至商场以吸引人气，甚至有楼盘发布招聘雇人看房充场。

　　从“一房难求”到“打新”潮退，深圳楼市量升价稳，购房者更加从容。美联物业研究中心统计，深圳新建商品住宅去化周期从去年8月的3.4个月走高至8.1个月。今年上半年入市的新盘中，仅1个新盘实现“日光”，而去年同期的“日光盘”数量则达到了20个。

　　与刚需盘的轻松入场形成对比的是，深圳豪宅市场依然受追捧。6月19日，网红豪宅盘华润城最后一期项目开售，虽然没有开盘售罄，但88%的去化率仍是同期入市项目中成绩最佳。

　　7月5日，深圳市规划和自然资源局挂出今年第二批次集中供地，涉及总用地面积约33.29万平方米，总建筑面积近180万平方米，最高限制地价超400亿元。记者留意到，推出的地块数量和挂牌起始价仅次于去年的第二轮集中供地。

　　“政府土地供应在积极回应诉求和引导市场预期，促进供需两端同步着力，让新房市场从供地到开发再到销售，能够全链条回升。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析称。

　　刚需盘放量 购房者观望

　　“下半年入市的更多，我们也有更多时间和精力挑选，目前基本上只要报名就能选房。”陈阳（化名）说，这在两年前是无法想象的。今年以来，他在光明区看房，计划以400万元以内的总价，买一套80平方米左右的小户型。

　　6月初，陈阳看中了特发观月台新房，项目开盘9.1折优惠后毛坯均价4.28万元/平方米。这个价位算来，陈阳的预算绰绰有余，不过他并没有着急入手。“值得等一等，下半年有中心区域的项目，限价才4.46万元/平方米，性价比很高。”他告诉记者，除了孩子上学着急买房的，身边的人都还在观望。

　　陈阳口中的“性价比很高”并非“凡尔赛”。 据深圳统计年鉴，深圳“网红区”的光明楼市2019年商品房成交均价为4.45万元/平方米，2020年为5.03万元/平方米。可以说，该区域新房单价重回三年前。

　　“以前的新盘开盘去化6成都算是卖得不好，但现在来看，很多楼盘开盘去化还不到4成。”在深圳从业多年的房产中介徐佳（化名）告诉记者，2020年任何新盘入市，购房者打新都要靠积分，而今年上半年只有一盘启动了积分入围。现在开发商为拓展客源，给中介的佣金也增加到了两个点以上。

　　深圳市住房与建设局数据统计显示，2022年上半年，新房住宅供应17353套，同比增长24.6%。截至6月末，深圳新房住宅可售房源为28794套，住宅去化周期上升至8.1个月。6月，深圳16个项目取得住宅预售许可证，合计预售6824套新房住宅，是今年以来住宅供应量最大的月份。

　　深圳刚需盘市场入场门槛已明显变低，密集供应下，开发商也推出开盘打折活动。例如，光明区某新盘备案价为4.38万元/平方米，折后均价4.35万元/平方米，相当于每平方米优惠了300元，以一套100平方米的房源计算，折后可优惠约3万元。徐佳告诉记者，一套新房折后省下3万多元，已是开发商让利的常规操作。

　　记者留意到，在广东某兼职招聘的公众号上，出现了一则深圳龙华区某楼盘招聘“看房充场人员”的信息。招聘信息显示，工作内容为“在售楼处充场看房，配合现场”。招聘文案中还强调穿着富态，不能邋遢。

　　供应放量、楼盘加大打折力度，刚需族在深圳楼市“上车”难度已然降低，但购房者反而进入了观望阶段。深圳贝壳研究院显示，2022年上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，环比下降38.6%。

　　二手房上半年成交不足万套

　　深圳购房者渐渐冷却的“打新”热背后，是新房价格和二手房价格之间的“剪刀差”正在不断缩小。

　　此前，深圳新房市场由于限价，新房均价普遍低于二手房。2021年2月8日，深圳率先推行“二手房指导价”政策，买新房投资的获利空间大大降低，“打新”退潮。

　　深圳贝壳研究院数据显示，2022年上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%，整体来看业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理。此外，今年上半年成交议价率为5.9%，创下近年来新高，也表明当前博弈偏向于买方市场。

　　在新房市场充足的供应量及限价下，有购房需求的刚需人群更倾向选择一手房，而非二手房。尤其在一些地方，仍然存在一定程度的一二手房价格倒挂的现象。

　　陈阳告诉记者，他所在的光明片区，附近二手房指导价约在5万元/平方米，而目前他所比对的几处新盘，毛坯均价限价在4.46万~4.76万元/平方米，与周边小区的指导价相比，仍有4000多元/平方米的价格差。

　　乐有家研究中心数据显示，刚刚过去的2022年上半年，深圳二手住宅仅成交9965套，同比大跌近65%，录得2007年以来的最差表现，比2008年上半年还要少52%。尽管深圳二手房成交量从4月开始出现环比上升，但月均2000套左右的成交量与业内关注的5000套“荣枯线” 仍相去甚远。

　　“跟去年相比，这两个月成交量有所增长，但还称不上回暖。”福田片区的房产中介向记者表示，深圳的调控政策一直没有松动，银行房贷利率也开始下调，“业主现在坐不住，往下调价的不少。”几位持有多套房的业主也表示，上半年一直在犹豫要不要把房子挂出来卖，但考虑到目前的市场表现，觉得不想再等，希望能尽快套现。

　　深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至2022年7月4日，深圳全市共有38317套有效二手房源在售，较上周增加了159套。

　　第二轮土拍开闸

　　李宇嘉向记者分析称，上半年，深圳新房市场比二手房市场表现好很多，新房交易接近二手房的一倍，主要在于新房价格相对较低，供应区位选择较多。

　　他指出，未来一段时间，新房市场好于二手房市场可能是常态，也会引导市场需求更多地往新房走，从而促进此前价格上涨较快的二手房市场软着陆。

　　6月28日，深圳市住房和建设局发布关于印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》，《计划》指出，将继续加强新建商品住房销售价格指导，持续完善二手住房成交参考价格发布机制，适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系。

　　《计划》还指出，2022年深圳市计划供应商品住房用地215万平方米；新开工商品住房建筑面积700万平方米，约7万套；批准预售和现售商品住房面积600万平方米，约6万套。

　　在加大住宅用地供应的前提之下，深圳官方发力明显。7月5日，深圳市规划和自然资源局挂出今年集中供地的第二批次共16宗居住用地，包括前海、光明、宝安、龙华热门区域的地块。此次出让地块宗数和挂牌起始价仅次于去年年中第二轮集中供地。

　　记者留意到，对比今年第一批以及去年第三批地块的价格，部分限价出现了上涨。例如，前海地块限价为10.71万元/平方米，与2021年前海出让的宅地限价9.2万元/平方米相比，上调了1.5万元/平方米，不过位置优势上二者并不完全等同。

　　从规则上来看，本轮集中供地并无太大变化，继续采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，即限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

　　“相比上海、杭州等热点一二线城市，深圳新房市场回升较慢，二手房市场继续低迷，一二手房循环比较差，导致市场预期更加低迷，这可能是影响深圳土地市场最大的变量。”李宇嘉分析指出。

　　他认为，目前深圳既有的调控政策未有松动，居民预期也并未有明显好转，但预计这种状况在下半年会有改观。首先是政策利好的叠加影响将在下半年体现；其次，市场交易量在5~6月份已有好转，尽管不明显；最后，新房市场下半年回升会更明显，这会带动土地市场好转。