宋卫平隐藏了一只代建独角兽

　　文/乐居财经 严明会

　　“宋卫平”这三个字所代表的含金量，老部下曹舟南最懂。

　　从绿城中国的牌桌上撤下来，他自己去开了一桌，创立蓝绿双城。不管是官微还是公开场合讲话，曹舟南都喜欢情不自禁提一嘴，蓝绿双城与宋卫平之间的传承关系。

　　除了蓝绿双城以外，还有一家代建公司——绿城发展，也喜欢将宋卫平当作公司的“活招牌”。同样，它也是老宋旧部应红群所有。

　　虽然，宋卫平在绿城发展中并未直接持股，但这家公司却是迄今为止唯一由宋卫平亲自担任董事长的绿城代建平台。

　　早些年间，宋卫平不仅曾为绿城发展站过台，还躬身参与绿发旗下的很多项目，亲自对项目的方案、设计、颜色等环节进行指导。甚至，老宋“亲儿子”蓝城集团也与绿城发展有不少往来合作。

　　眼下，与宋卫平“关联”的代建公司，就有绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城和绿城发展，这四家公司究竟有着怎样的关联？彼此是竞争还是合作？绿城发展又是如何在代建红海中进行突围？

　　提携旧部

　　今年520这天，宋卫平卸任绿城发展的法定代表人，交由应红群。在此之前，宋卫平在这个位置上坐了整整12年。

　　虽然辞去了法人之职，但老宋仍是这家代建公司的董事长。在绿城发展的官网上，挂着宋卫平的董事长致辞，“中国2800多个区县都面临中国城市化进程的挑战，这些城市的房产项目我们去做可以做得更好一些。”这也是他做代建的初心。

　　在绿城最初发展的十多年间，目标区域和客户局限于一线城市的高净值人群，主打高投入、高品质的项目。可老宋想让二三线城市的群众也能住到绿城好房子，由此开始谋划绿城代建板块。

　　宋卫平的想法十分简单，全国有2000多个县城，但开发水平有限，如果能把绿城性价比高的产品引入到中小城市，就能为更多老百姓带去品质人居。这是一项满足中国大多数农民百姓的工程，绿城甚至可以“不赚钱”。

　　2010年，绿城开创了国内代建模式的先河，创立“代建第一股”绿城管理。也是在这一年年底，绿城发展破茧而出。

　　成立之初，绿城发展（全称“绿城置业发展集团有限公司”）由嵊州市巴贝领带（30%）、应红群（20%）、浙江逸荣投资（12.5%）、嵊州市今日经贸（12.5%）、绿城房地产集团（10%）、应国永（10%）、沈建国（5%）等7位股东共同持股。

　　经历12年发展，数轮的股权更替，目前，绿城发展由绿发控股集团有限公司和绿城房地产建设管理集团有限公司各持股95%和5%。

　　其中，二股东绿城房地产建设管理是上市公司绿城管理的全资附属公司；大股东绿发控股成立于2007年，注册资本5000万元，由应红群和赵继萍各持股90%和10%。

　　应红群本人很是低调，鲜少接受媒体采访，但他拥有27年的房地产开发从业经验。2006年，他被宋卫平倡导的理想主义价值观所深深吸引，毅然放下自己投入十余年心血的创业公司，加入绿城集团。

　　在他职业经理人生涯的早期，应红群主导操盘了杭州紫薇公寓项目，这是杭州市第一个城市居民的保障性用房，也为他此后入局代建作了铺垫。2010年底，绿城发展成立后，宋卫平因为欣赏应红群的操盘能力和管控水平，将新业务的重担委派给了他，并任命其为总裁。

　　但在2016年，应红群却卷入了浙江省政协原党组副书记、副主席斯鑫良受贿案。

彼时，报道称应红群为杭州市江干区老闸弄口安置房建设项目找到斯鑫良，让他跟当地分管领导打招呼。应红群送给斯鑫良妻子500万余元，斯鑫良妻子将该款用于炒股，并将应红群送钱一事告知了斯鑫良。或许也是因为贿赂案丑闻，应红群此后在地产圈也变得愈发低调。

　　绿发控股的另一位股东，赵继萍是何许人也？

　　不仅网上无过多资料介绍，连绿城发展官网也只字未提。据乐居财经获悉，赵继萍名下除了绿发控股，还有杭州三仁焱兴投资合伙企业（有限合伙）、杭州九叡股权投资合伙企业（有限合伙）、杭州九山股权投资合伙企业（有限合伙）和杭州嘉念投资管理。

　　这位赵姓神秘人更像是以“财务投资者”的角色入局绿发，其名下参投了不少科技公司和创业公司，例如，三仁焱兴投资了墨迹天气、若邻网、找钢网；九叡股权和九山股权投资了奇彩环境等等。

　　农村包围城市 

　　眼下，各路代建生意人粉墨登场，有地产CEO辞职搞代建，有房企连夜成立代建部门，还有开发商不惜转型更名为代建商，家家都想分一杯羹。一时间，地产代建风起云涌。

　　据乐居财经统计，目前发展代建业务的品牌房企已超过40家，既有大型房企万科、中海、保利、华润、金地、世茂、绿城，也有中小型房企建业、当代置业、朗诗、雅居乐、天房集团等。

　　绿城发展深谙，只有走出自己的差异化道路，才能顺利突围。当一些头部代建商激烈竞争一二线城市核心位置的项目时，绿城发展开始从农村包围城市，致力于在二三四五线城市拓展代建项目，填补区域空白。

　　在这些城市，通过代建合作，绿城发展可以让排名靠后的中小开发商，迅速拥有了行业TOP级的品质与口碑，获得业主认可、实现高溢价，以此对抗不断下沉的其他头部房企。

　　截至2022年1月，绿城发展已进驻全国11个省（自治区及直辖市），近60座城市，旗下共有43家子公司，业务模块涉及商业代建、政府代建和资本代建。

　　以泗县绿楹置业为例，它是绿城发展（持股51%）和安徽佳楹置业（持股49%）于2019年共同出资成立的合资企业，注册资本3000万元，负责开发绿城泗县深蓝中心项目。

　　其中，二股东安徽佳楹置业背后由安徽丹楹置业、合肥明盛投资、安徽科嘉房地产、合肥联汇投资，各持股60%、14%、13%、13%。

　　相较于绿城在全国的知名度，这四家企业哪怕在安徽当地也没多大的声量与辨识度。加之，这些地方企业往往缺乏房地产开发和项目管理经验，缺乏专业的开发团队，因此找代建商合作，不失为一种最为明智的选择。

　　绿城发展与安徽佳楹置业的合作不止于此，紧接着2020年，双方又共同成立了合肥绿楹置业，同样也是绿城发展持股51%，安徽佳楹置业持股49%。

　　据乐居财经获悉，合肥绿楹置业负责开发绿城庐境桃源项目，该项目地块（肥西FX202021号）是绿城发展在2020年11月26日以单价77万/亩竞得，成交总价11961.0799万元。

　　类似绿城发展这样代建方入股项目公司的案例，在代建圈也颇为普遍。在业内人士看来，“因为委托方希望代建商也入一点股，给予他们超额收益，这样对项目会更加上心。”

　　但绿城发展的下沉打法，并不是放之四海皆准，也会遇上“翻车”的时候。

　　在开封，绿城发展负责开发绿城·开封桃李春风，该项目公司为开封新区绿城置业，成立于2016年，注册资本为2000万，由开封绿城置业（绿城发展全资持股）和开封新建投房地产（开封财政局全资持股）各持股65.52%和34.48%。

　　宋卫平本人也对这个项目重视无比，从开封桃李春风立项之初，无论是设计方案、团队组建、营造过程，他都事无巨细地亲自过问。年近六旬的他，还多次来到工地视察。

　　然而，令宋卫平倾注如此多的心血的项目，后续却麻烦不断。4月7日，开封新区绿城置业曾被法院列为被执行人，执行标的超255万。两周后，开封新区绿城置业便更名为“开封新邦置业”。

　　紧接着6月1日，大股东开封绿城置业也更名为“开封瑞恒置业”。同月28日，开封新邦置业又再次被法院列为被执行人，执行标的超3127万。

　　不仅于此，该项目还遭到了不少业主的维权投诉。李华（化名）是购买开封桃李春风的一名业主，他与绿城绿发生活服务开封分公司签订了《住宅装饰装修管理协议》，后者负责对房屋进行装修。

　　但没想到2021年7月20日晚，一场暴雨，由于漏水管道检修口破损及采光井周边防水未处理妥善，导致家中地下室被淹，室内装修、家具、家电等物品受损。李华遂将开发商和物业公司一起告上法院。

法院认为，绿城绿发生活服务作为小区物业，对该管道应负有检查、维护义务。因该管道检修口处管道破损，致使李华家地下室被淹，遭受损失，绿城绿发生活服务具有过错，故其亦应赔偿李华损失合计14257.92元；此外，项目开发商也应赔偿14257.92元，并对管道漏水点进行修复至不再漏水。

　　除了业主，还有来自工程方的“讨债”。今年3月，山东盛瑞祥建筑工程向法院申请冻结济南绿发置业600万存款，案由为“申请诉前财产保全”。

　　据乐居财经获悉，去年3月，济南绿发还以底价竞得济南市1宗住宅用地，楼面价2059元/㎡；但紧接着今年4月，绿城发展就将济南绿发价值3750万股股权数额出质予杭州绿瑞房地产（韦彩萍和王慧玲各持股80%和20%）。

　　与宋卫平联手

　　绿城发展不仅有宋卫平强势“提携”，还与宋老板名下的蓝城有频繁往来。

　　例如，绿发控股股东绿发控股（持股49%）与蓝城（持股51%）共同出资5000万，于2017年成立了蓝城阳光建设管理集团，该企业立足于农业、文旅、康养、教育等理想小镇的开发。

　　目前，蓝城阳光旗下有4家子公司，包括了青岛蓝城蓝镇项目管理、沛县蓝城小镇项目管理、浙江蓝城蓝景建设管理和蓝城仁合地产发展。

　　在青岛，青岛西海岸旅游投资集团与蓝城宋卫平团队共同打造43000亩蓝城琅琊小镇项目，启动区总投资200亿元。这一次，老宋也特意拉上了蓝城阳光一起入局。

　　据乐居财经获悉，该项目公司为“青岛蓝城琅琊文化旅游发展”，由青岛西海岸文化旅游集团、青岛蓝城蓝镇项目管理、青岛隆和凯捷置业分别持股40%、40%和20%。

　　除了蓝城阳光以外，蓝城和绿发控股还成立浙江蓝城仁合建设管理发展（蓝城和绿发控股各持股51%和49%）。值得注意的是，应红群在蓝城中还有一重身份，他从2014年起兼任该公司的执行总裁。

　　不仅有绿城管理和蓝城集团在背后“撑腰”，绿城发展还“拉拢”来了绿城服务。

　　作为代建配套闭环中必不可少的一环，绿城发展旗下也设立了自己的物业公司——绿城绿发生活服务集团有限公司。在股权上，绿发生活服务由绿城发展、绿发控股和绿城物业服务集团有限公司（上市公司绿城服务的全资附属公司）各持股49%、36%、15%。

　　眼下，绿城发展二股东——绿城管理集团已经在港交所上市两年，成为名副其实的“代建一哥”。

　　截至去年底，绿城管理的业务分布于101座主要城市，管理项目数量增至345个；合约项目总建筑面积为8470万平方米，同比增长11.3%；在建面积为4400万平方米，同比增长8.7%。此外，作为纯粹的轻资产公司，它也没有传统地产商的高负债、资金沉淀大的特点。

　　目前在资本市场上，也只孕育出了绿城管理和中原建业两家代建上市公司。不排除，未来绿城发展也会踏寻其二股东的脚步，奔向资本市场。毕竟对于代建商而言，眼下“黄金时代”来了。